По датам

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Введите даты для поиска:

от
до

Полезное

Выборки

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 30.10.2013 по делу N А33-7487/2013 <Заявление о признании недействительным распоряжения органа местного самоуправления о приватизации нежилого помещения в части установления стоимости его продажи, об обязании ответчика заключить договор купли-продажи указанного имущества в редакции заявителя удовлетворено, поскольку отчет об оценке испрашиваемого имущества не отражает его реальной рыночной стоимости в силу допущенных нарушений, поэтому указанная в нем величина не может быть признана достоверной и использована при определении цены продажи имущества>



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 30 октября 2013 г. по делу № А33-7487/2013

Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2013 года.
В полном объеме решение изготовлено 30 октября 2013 года.
Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Чурилиной Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества "Универбыт" (ИНН 2466009980, ОГРН 1022402659840)
к администрации г. Красноярска
и департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800)
об оспаривании в части распоряжения от 27.02.2013 № 483-недв,
об обязании заключить договор купли-продажи,
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Современные бизнес-технологии" и общества с ограниченной ответственностью АНО "Экосервис",
при участии в судебном заседании:
от заявителя: Черепахиной Г.В. на основании доверенности от 01.03.2013,
при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Алексеевой Д.В.,

установил:

закрытое акционерное общество "Универбыт" (далее по тексту - ЗАО "Универбыт") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации г. Красноярска и департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об оспаривании Распоряжения от 27.02.2013 № 483-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Московской/Мичурина д. 9/9 пом. 54" в части установления стоимости продажи указанного нежилого помещения в сумме 5 744 519 руб.; об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, изложив пункты договора 2.1 и 2.3 в следующей редакции:
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 2941299,00 рублей".
"2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 2941299 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств в течение 5 лет равными долями по 49021 руб. 65 коп. (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей.
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
Заявление принято к производству суда. Определением от 16.05.2013 возбуждено производство по делу; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Современные бизнес-технологии" (далее по тексту - ООО "Современные бизнес-технологии").
Определением от 05.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью АНО "Экосервис" (далее по тексту - ООО АНО "Экосервис").
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
ЗАО "Универбыт" зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1022402659840.
Между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (арендодателем) и ЗАО "Универбыт" (арендатором) заключен договор на аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений от 27.04.1994 № 1168 (далее по тексту - договор от 27.04.1994 № 1168), согласно пункту 1.1 которого комитет сдает, а общество принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 98,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина, 9, для использования под парикмахерскую.
17.07.2009 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и заявителем подписано дополнение № 24 к договору на аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений от 27.04.1994 № 1168, согласно которому пункт 1.1 договора изложен в новой редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 54 общей площадью 97,50 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Московская/Мичурина, д. 9/9.
Общество обратилось в департамент с заявлением от 29.11.2012 № 134 о предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору от 27.04.1994 № 1168 муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 97,50 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу.
Письмом от 26.12.2012 № 65864 "О предоставлении преимущественного права по заявлению от 29.11.2012 № 134 (вх. 52361 от 29.11.2012)" департамент уведомил общество о предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность приведенного нежилого помещения.
Распоряжением администрации г. Красноярска от 27.02.2013 № 483-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Московской/Мичурина д. 9/9 пом. 54" (далее по тексту - распоряжение от 27.02.2013 № 483-недв) приватизировано нежилое помещение общей площадью 97,5 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54; ЗАО "Универбыт" на основании заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, от 29.11.2012 № 134, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 31.01.2013 № 018 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, общей площадью 97,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54, по цене 5 744 519 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке с рассрочкой оплаты нежилого помещения на пять лет. Указанное Распоряжение опубликовано в газете "Городские новости".
На основании Распоряжения департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направил в адрес ЗАО "Универбыт" проект договора купли-продажи нежилого помещения, полученного обществом 07.03.2013.
В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 31.01.2013 № 018 составляет 5 744 519 руб.
Согласно пункту 2.3 проекта договора сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 744 519 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 95 741,98 руб. (ежемесячный платеж) согласно графику уплаты рассроченных платежей. Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
Договор ЗАО "Универбыт" подписан с протоколом разногласий от 03.04.2013, со ссылкой на экспертное заключение от 01.04.2013 № 15, составленное оценщиком Аданькиным М.А., являющимся сотрудником ООО "Современные бизнес-технологии", направленное в адрес ответчика письмом от 10.04.2013 № 30. Согласно экспертному заключению от 01.04.2013 № 15 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 97,50 кв. м. по состоянию на 01.04.2013 составляет 3 870 000 руб.
В указанном протоколе разногласий ЗАО "Универбыт" выразило несогласие с пунктом 2.1 договора, предложило департаменту принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно экспертному заключению от 01.04.2013 № 15, составляет 3 870 000 (три миллиона восемьсот семьдесят тысяч) рублей".
Не согласившись с редакцией ЗАО "Универбыт", департамент письмом от 30.04.2013 № 18407 "О направлении протокола согласования разногласий" направил в адрес общества протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения для рассмотрения и подписания, согласно которому предложил пункт 2.1. договора оставить в редакции продавца (департамента).
Полагая, что распоряжение от 27.02.2013 № 483-недв администрации г. Красноярска в части установления стоимости продажи указанного нежилого помещения в сумме 5 744 519 руб. не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, поскольку рыночная стоимость выкупаемого имущества, установленная администрацией города, завышена, согласование сторонами редакции спорных пунктов договора купли-продажи в части цены выкупаемого имущества отсутствует, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суд.
В силу статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.
Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из содержания статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" (далее по тексту - Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ) к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
В соответствии со статьей 44 Устава города Красноярска, принятого Решением Красноярского городского Совета от 24.12.1997 № В-62, администрация города Красноярска является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления; в состав администрации города входят Глава города, первый заместитель и заместители Главы города, органы администрации города; администрация города обладает правами юридического лица; порядок организации деятельности администрации города определяется Регламентом администрации города.
Согласно статье 45 Устава города Красноярска администрация города в установленном настоящим Уставом и другими правовыми актами города порядке распоряжается и управляет имуществом, находящимся в городской собственности. Реализуя указанные полномочия, администрация города осуществляет нормотворческую, распорядительную и исполнительную деятельность.
Согласно пункту 1 статьи 58 Устава города Красноярска администрация города в пределах полномочий Главы города и администрации города, установленных федеральными законами, законами края, настоящим Уставом, решениями городского Совета, издаются постановления и распоряжения администрации города, подписываемые Главой города, а также распоряжения администрации города, подписываемые заместителями Главы города. Заместители Главы города издают распоряжения в рамках их должностных полномочий в порядке, установленном Главой города.
Согласно Регламенту администрации города Красноярска, утвержденному Постановлением администрации города от 21.02.2005 № 68, Глава города по вопросам своей компетенции издает постановления и распоряжения; администрация города по вопросам своей компетенции издает постановления; в порядке, определяемом Главой города, заместители Главы города издают распоряжения в рамках их должностных полномочий (подпункт 3.1.1).
В соответствии с пунктом 1.1 Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города, утвержденного Постановлением администрации города Красноярска от 15.02.2005 № 55/1 (далее по тексту - Положение от 15.02.2005 № 55/1), департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, расположенным на территории города Красноярска.
По пункту 6.1 Положения от 15.02.2005 № 55/1 департамент возглавляет заместитель Главы города - руководитель департамента муниципального имущества и земельных отношений, действующий на принципах единоначалия, назначаемый на должность и освобождаемый от должности Главой города.
В соответствии с пунктом 6.4 Положения от 15.02.2005 № 55/1 руководитель департамента в соответствии с предоставленными ему полномочиями, издает распоряжения администрации города с регистрацией их в управлении делами администрации города, в том числе по вопросам формирования, управления, распоряжения муниципальной собственностью.
В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Устава города Красноярска правовые акты администрации города должны содержать указания на правовые основания содержащихся в них предписаний и не могут противоречить решениям городского Совета. Указанные правовые акты вступают в силу со дня их подписания, если в самом акте не предусмотрено иное. Данные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, публикуются в срок до 15 дней со дня их издания и вступают в силу со дня их официального опубликования.
Согласно статье 59 Устава города Красноярска правовые акты города обязательны для исполнения всеми расположенными на территории города Красноярска предприятиями, учреждениями и организациями независимо от их организационно-правовых форм и подчиненности, а также гражданами. Неисполнение или ненадлежащее исполнение правовых актов города влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством. Правовые акты города могут быть обжалованы в суде или арбитражном суде в установленном законом порядке.
Распоряжение от 27.02.2013 № 483-недв подписано заместителем Главы города - руководителем департамента муниципального имущества и земельных отношений, являющимся уполномоченным лицом.
Таким образом, указанное Распоряжение издано администрацией г. Красноярска в пределах предоставленных ей полномочий.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Оспариваемым распоряжением ЗАО "Универбыт" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого им нежилого помещения, общей площадью 97,5 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54, по цене 5 744 519 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 31.01.2013 № 018 с рассрочкой оплаты нежилого помещения на пять лет.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, для целей совершения сделок с объектами оценки определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы местного самоуправления не вправе самостоятельно изменять стоимость предлагаемого к выкупу имущества, установленную оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Как следует из материалов дела, отчет от 31.01.2013 № 018, на котором основана рыночная стоимость нежилого помещения в оспариваемом Распоряжении, составлен ООО АНО "Экосервис".
Согласно отчету рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.01.2013 составляет 5 744 519 руб.
По статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.
В абзаце восьмом пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее по тексту - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92) разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта или принятого решения (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу акта государственного органа (в том числе спора об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Из анализа вышеприведенных норм следует, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, отраженная в отчете об оценке объекта оценки. Изменение выкупной цены имущества, установленной органом местного самоуправления на основании оценки независимого оценщика, возможно в случае признания данной оценки недостоверной в рамках рассмотрения дела об оспаривании ненормативного акта.
Признание отчета недостоверным с участием оценщика может служить основанием для обязания органов местного самоуправления произвести отчуждение имущества по иной цене.
Как следует из материалов дела, рыночная стоимость нежилого помещения (по адресу: г. Красноярск, ул. Мичурина/Московской, д. 9/9 пом. 54) в сумме 5 744 519 руб. определена независимым оценщиком ООО АНО "Экосервис" в отчете от 31.01.2013 № 018.
По ходатайству заявителя судом (для разрешения противоречия, касающегося рыночной стоимости указанного нежилого помещения), учитывая наличие разногласий между сторонами по стоимости отчуждаемого имущества, экспертного заключения о рыночной стоимости от 01.04.2013 ООО "Современные бизнес-технологии", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 3 870 000 руб., определением суда от 25.07.2013 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта оценки; проведение экспертизы поручено кандидату экономических наук, доценту кафедры "Экономика и международный бизнес горно-металлургического производства" института управления бизнес-процессами в экономике (ИУБПЭ) ФГАОУ ВПО "Сибирский федеральный университет" Бурменко Р.Р.
Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
- соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д. 9/9 пом. 54, от 31.01.2013 № 018, выполненный ООО АНО "Экосервис", требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО № 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО № 2), "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), и других актов оценочной деятельности, применяемых при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов, с подробным указанием несоответствий.
- определить рыночную стоимость объекта оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д. 9/9 пом. 54.
Кроме того суд поручил Бурменко Р.Р. согласовать дату осмотра нежилого помещения, подлежащего оценке, с заявителем, администрацией г. Красноярска и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, указав ответственных лиц и данные, по которым с ними можно связаться.
Таким образом, назначение судебной экспертизы для установления рыночной стоимости имущества имеет своей целью проверку достоверности отчета ООО АНО "Экосервис" от 31.01.2013 № 018, на основании которого установлена рыночная стоимость спорного нежилого помещения, указанная в оспариваемом Распоряжении, на момент его вынесения ответчиком, а также проведения независимой оценки указанным экспертом.
Из экспертного заключения Бурменко Р.Р. по отчету № 018 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д.9/9 пом. 54 (далее по тексту - экспертное заключение Бурменко Р.Р. по отчету № 018), следует, что ею исследовался указанный отчет, устанавливались обстоятельства, позволяющие определить его достоверность.
По статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Согласно экспертному заключению Бурменко Р.Р. по отчету № 018 заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 5 "Виды экспертиза, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку ее утверждения". Согласно разделу 2 ФСО-5 настоящая экспертиза проведена на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.
В тексте экспертного заключения Бурменко Р.Р. по отчету № 018 имеется заключение по отчету об оценке № 018 от 31.01.2013, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Мичурина/Московской, д. 9/9 пом. 54, в сумме 5 744 519 руб. не подтверждена в ходе экспертизы отчета.
Из текста экспертного заключения Бурменко Р.Р. по отчету № 018 также следует, что экспертиза отчета № 018 об оценке нежилого помещения 54 в части содержания и наличия обязательных разделов отчетов, рекомендуемых положениями ФЗ-135, ФСО-1, 2, 3 замечаний не имеет, поэтому при определении рыночной стоимости объекта оценки Бурменко Р.Р. использовала всю информацию, приведенную в отчете № 018. Изменения внесены в разделы, в которых рассчитывается величина рыночной стоимости объекта оценки
В соответствии с определением суда от 25.07.2013 Бурменко Р.Р. устанавливалась рыночная стоимость нежилого помещения на текущую дату - 25.07.2013; ею на указанную дату получен результат рыночной стоимости нежилого помещения площадью 97,5 кв. м. - 3 581 986,00 руб.или 2 937 229,00 руб. (без НДС).
Кроме того Бурменко Р.Р. в соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества определена на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 15.12.2012.
В соответствии с экспертным заключением Бурменко Р.Р. по отчету № 018 рыночная стоимость нежилого помещения 54, площадью 97,5 кв. м. по состоянию на 15.12.2012 составила 2 941 299 руб.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что отчет ООО АНО "Экосервис" от 31.01.2013 № 018 в силу допущенных оценщиком нарушений не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, а значит, указанная в нем величина не может быть признана достоверной и использована при определении цены продажи этого имущества.
Следовательно, Распоряжение от 27.02.2013 № 483-недв в части установления цены приватизируемого имущества - нежилого помещения общей площадью 97,5 кв. м, расположенного по адресу Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54, в размере 5744519 рублей противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, заявленное ЗАО "Универбыт" требование в изложенной части подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае если арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Требование ЗАО "Универбыт" об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, изложив пункты договора 2.1 и 2.3 в следующей редакции:
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 2941299,00 рублей".
"2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 2941299 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств в течение 5 лет равными долями по 49021 руб. 65 коп. (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей.
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города"
суд также находит обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании следующего.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании при обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
Таким образом, определение стоимости оценки спорного муниципального имущества (нежилого помещения № 54, общей площадью 97,5 кв. м. по адресу: г. Красноярск, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54) является обязательным в связи с предоставлением Распоряжением администрации г. Красноярска от 27.02.2013 № 483-недв ЗАО "Универбыт" преимущественного право на его приобретение.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку соглашение о цене недвижимого имущества сторонами достигнуто не было, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Из смысла статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.
Принимая во внимание экспертное заключение Бурменко Р.Р. по отчету № 018, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 15.12.2012 составляет 2 941 299 руб. (без НДС), условия договора о цене следует определить в размере 2 941 299 руб.
Пунктами 1, 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
По части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Пунктом 3.41 Положения от 15.02.2005 № 55/1 предусмотрено, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска выполняет функции продавца муниципального имущества, нежилого фонда, земельных участков, заключает и регистрирует договоры купли-продажи.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В силу статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
Статья 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет судебные расходы, как состоящие из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Действующим законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.
При подаче заявления обществом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей по платежному поручению от 07.5.2012 № 191.
Определением арбитражного суда от 26.09.2013 в редакции определения от 08.10.2013 Бурменко Р.Р. выплачено вознаграждение в размере 20000 рублей за счет денежных средств, поступивших на депозитный счет Арбитражного суда Красноярского края от ЗАО "Универбыт" по платежному поручению от 28.06.2013 № 241 за проведение экспертизы по настоящему делу.
Учитывая, что требования заявителя удовлетворены, понесенные им судебные расходы в сумме 6000 руб. подлежат отнесению на ответчиков (2 000 руб. на администрацию г. Красноярска с учетом требования об оспаривании в части распоряжения от 27.02.2013 № 483-недв и 4 000 руб. на департамент с учетом требования об обязании заключить договор купли-продажи); судебные издержки по выплате вознаграждения эксперту - на каждого из ответчиков поровну (то есть по 10 000 руб).
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 173, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

решил:

Заявление закрытого акционерного общества "Универбыт" удовлетворить.
Признать недействительным Распоряжение администрации г. Красноярска от 27.02.2013 № 483-недв "О приватизации нежилого помещения по ул. Московской/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54" в части установления цены приватизируемого имущества - нежилого помещения общей площадью 97,5 кв. м, расположенного по адресу Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, пом. 54, в размере 5744519 рублей.
Проверено на соответствие Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Обязать департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу заключить с закрытым акционерным обществом "Универбыт" договор купли-продажи нежилого помещения № 54, общей площадью 97,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Московская/ул. Мичурина, д. 9/9, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в следующей редакции::
"2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, составляет 2941299,00 рублей".
"2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 2941299 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств в течение 5 лет равными долями по 49021 руб. 65 коп. (далее - ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей.
Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города".
Взыскать с администрации г. Красноярска в пользу закрытого акционерного общества "Универбыт" 2 000 руб. государственной пошлины, 10 000 руб. судебных издержек по выплате вознаграждения эксперту.
Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу закрытого акционерного общества "Универбыт" 4 000 руб. государственной пошлины, 10 000 руб. судебных издержек по выплате вознаграждения эксперту.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба на настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья
Е.М.ЧУРИЛИНА


------------------------------------------------------------------